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尊宝娱乐 风口上的租赁市场:政策频繁助推,未来难言乐观

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尊宝娱乐 风口上的租赁市场:政策频繁助推,未来难言乐观
浏览:117 发布日期:2018-10-08

  雅卓地产经济研究院院长邓浩志告诉时代财经,现在有条件的人能买到商品房,贫困人群可以申请保障性住房,但夹心层群体的住房问题一直缺乏解决方案,因此发展租赁市场成了解决大城市住房矛盾的重要手段。

  此外,多年来楼市调控陷入“越调越涨”的怪圈,但上海财经大学学者陈卓、陈杰撰文指出,住房租赁市场的活跃程度对房价存在显著的抑制作用,平均而言,一个城市的住房租赁比例每上升1个百分点,东部城市住房价格可以降低 0.63%。

  由于一二线城市房价高,部分购房需求被挤出住房销售市场,转而进入租赁市场,因此租赁需求正在不断增多。据链家研究院测算,2017年中国住房租赁人口已达 1.9 亿,预计到2030年租赁人口将达到近3亿。

  “现在的租赁企业有点像共享单车一样,前期大量烧钱,但都找不到盈利模式,等到风口一过,超90%的企业可能会垮掉。”邓浩志告诉时代财经,“租赁市场是重资产模式,在北上广拿一块地动不动就是数十亿元,如果项目中要求硬件配套尊宝娱乐,里面沉淀的资金将更多。在目前国家严控金融风险的背景下尊宝娱乐,国内没有几个企业有足够的资金来布局租赁市场。”

  芜湖、北京只是全国发展租赁市场的一个缩影。按照9月20日中共中央、国务院发布的《关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见》尊宝娱乐,未来将总结推广住房租赁试点经验,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。

  同年8月,国土资源部和住建部又联合发文,提出在北京、上海、广州、佛山、肇庆等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  而对于地方政府来说,土地出让收入仍然是多数二三线城市主要地方收入来源,如果二三线城市将新增地块出让结构都倾向于租赁地块,挤占当地商品房出让面积,这无疑会加大地方财政压力。

  “13个城市试点集体建设用地的政策推出已经一年了,但目前只有北京第一个集体租赁住房项目才动工,广州、佛山、肇庆还没动静。”许学锋认为,由于租赁市场回报率低,企业、政府、村集体等积极性都不足。“村集体土地如果建成工业厂房,建设成本低,租金回报都有百分之二三十。”

  而到了2017年,中央鼓励租赁市场的政策力度则进一步加大。2017年7月,住建部等九部委联合发文,要求在人口净流入大中城市加快发展住房租赁市场,支持相关国有企业转型为住房租赁企业,广州、深圳、南京、杭州、厦门等12个城市被选为试点的城市。

  自2015年《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》发布以来,中央已连续多次发文支持租赁市场。

  在积极性普遍不高的情况下,许学锋建议,政府要做更多让利,比如进一步优惠税收、推出低价土地,只有这样,将来租赁市场才将逐步发展,从而达到销售价格和租赁价格的平衡点。“这个平衡点在哪里?现在出租收益率只有1.5%,是按照现在的房价为基数,假设房价降一半,意味着租赁收益相应的高一倍,达到3%,这时候社会资金就有积极性进入租赁市场了。”

来源:视觉中国来源:视觉中国来源:视觉中国图表来源:时代财经根据公开资料整理

  中央政策频发力

  然而,尽管租赁住房频繁获得政策青睐,但我国当前的住房市场仍然存在“轻租重售” 结构性问题。

  租赁市场严重滞后

  “其实从2015年以来,中央各项政策支持租赁住房的基调是一致的。”许学锋告诉时代财经,要解决全社会住房问题,建立房地产市场的长效机制,租赁市场不可或缺。

  “集体用地发展租赁住房只适合于一些城中村或者中心城边缘区域才有价值,但一般情况下这些地方本身住了很多人,现在政策只是将这类存量房统一回收再经营,并没有提供增量房源。”邓浩志表示。

  “因此可以说,房价收入比越高、住房市场泡沫越大的城市,越是需要加快推进住房租赁市场的发展,从而降低房价,抑制资产泡沫。”上述文章指出。

  由此看来,不论是结构失调、发展滞后的租赁市场,还是大量的潜在需求,国内迫切需要从土地、金融、财政、法律等多方面为租赁市场注入活力。

  与此同时,北京为缓解住房租金上涨趋势,一个月内已督促十家企业投放房源6.9万套,而北京针对租赁市场的执法高压态势仍将继续。

  一个典型的例子是南京。今年两会期间,南京市委副书记蓝绍敏指出,南京为了加大住房保障力度,筹集租赁房源100万平方米,“租赁房用地是经营性用地收益的八分之一到六分之一,财政上要减少200多亿元的土地收益,是严重的"亏本倒挂"。”

  9月25日,芜湖市发布《加快发展和培育住房租赁市场试点工作方案》。按照方案,芜湖将通过增加租赁住房供应、培育租赁市场主体、鼓励住房租赁消费等方式,在2020年基本形成供应主体多元、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

  据新京报报道,看起来企业在抢占租赁市场风口有利位置,但90%的租赁公司都在亏损运营。

  不过,虽然有政策支持,也有大量需求,但业内对租赁市场前景仍然难言乐观。

  例如在2016年,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。这份文件从国家层面明确了住房租赁市场的发展目标。当年,中央经济工作会议提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位。

  为解决部分城市土地资源和土地财政的瓶颈,去年有13个城市被纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点,但在邓浩志看来,这项政策对解决租赁住房增量入市帮助并不大。

  链家研究院数据显示,当前我国住房租赁市场规模为1.1万亿元,房屋交易市场规模为17万亿元,房屋租赁占交易市场比重仅有6%左右,二者相差悬殊。相比之下,美国的住房租赁市场占比为 50%,日本的住房租赁市场规模更是达到了72%。

  市场难言乐观

  此外,在2017 年 12 月的中央经济工作会议上,更是将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为 2018 年要着力抓好的重点工作之一,并强调要“力争取得明显成效”。也就是说,今年中国在落实住有所居的目标上将有实质性进展。

  “这表明政府下定决心要发展租赁市场。”华南城市研究会副会长许学锋告诉时代财经,“按照中央政府建立房地产市场的长效机制的思路来看,租赁住房是长效机制的一个具体措施。”

  不仅如此,中原地产首席分析师张大伟表示,当下一二线城市,租售比超过500:1,住宅年出租回报率仅在1%-2%,一套房出租要100年才能收回成本。“5%租金收益率是租赁市场的生死线,达不了这个线,所有租赁只能是过渡行为。”

  从区域来看,租赁市场也是“冷热不均”。住建部政策研究中心的数据显示,目前广东、浙江两省城镇家庭中分别有47%和41%的家庭租房居住,远高于全国25.8%的平均水平。此外,租赁市场主要集中于一二线城市,排名前四位的上海、北京、深圳、广州,其租赁市场规模已经占据全国的30%。

  德意志银行将小米目标价从22.5元下调至21.4元,且考虑中国手机市场竞争压力大、以及汇率等因素,将未来两年盈利预测调低至3%及7%。随着小米财报发布和组织结构的调整,近一个月各大机构给出的目标价,基本都高于17港元的发行价,评级在“买入”、“增持”。

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