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逆市“挺进”千亿大关的荣盛 其实并不轻松

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逆市“挺进”千亿大关的荣盛 其实并不轻松
浏览:139 发布日期:2019-01-11

△天眼查荣盛房地产发展股份有限公司

荣盛曾在2018半年报中提到,公司目前土地储备建筑面积为3630.13万平方米,可以满足3年左右的开发需要。

△河北省住房和城乡建设厅网站发布的32起典型违法案件的通报

早在2017年,荣盛就曾提出名为“创享计划”的合伙人跟投制度,意为通过管理层员工入股项目公司,从而使公司与员工形成利益共同体。

都说千亿是房企的一道门槛,尤其在2018年市场普遍遭遇融资难的大环境下,荣盛在自身面临着存货激增、存货周转率下滑、负债攀升的自身困境,荣盛实现千亿目标,实属不易,但存在的诸多问题仍不可规避。

其中,多是涉及劳务合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、建设工程合同纠纷而被他人或公司起诉。

而除了房地产主业外,荣盛发展还在开拓康旅、产业园等板块。但从财报来看,除房地产主业外,其它业务大量沉淀的资金还未进入收益回报期。

作为河北首家A股主板IPO的房企,素有“河北地王”之称的荣盛,近日,被河北省住房和城乡建设厅网站发布名为《关于承德市尚诚房地产开发有限公司违反规划审批内容建设案等32起典型违法案件的通报》点名批评。

界面楼市就以上问题通过电话及发送采访提纲至荣盛,但截至发稿,未收到任何回复。

此制度一方面可以将管理层和公司利益深度绑定,另一方面,这样的激励体系在一定程度上促使这家企业更具“狼性”,在扩张期更有动力,但员工承担的风险和高强度的工作压力就不言而喻。

最终,荣盛也在2018年末的两月内力挽狂澜,冲进千亿房企俱乐部。

事实上,这只是荣盛近几年拿地状态的一个缩影。

而之后的11月就有媒体曝出,荣盛发展为保业绩对内“下手”,全员卖房无业绩辞退的新闻。

其实,有关荣盛的违规案例已不是首例。令人侧目的是,荣盛多年来官司缠身,根据天眼查资料,荣盛的司法风险高达999 ,开庭公告500起、法律诉讼508起、法院公告25起……

在2016年之前,荣盛发展的资产负债率一直低于80%,这两年却出现陡增趋势。究其原因,或许可以从荣盛披露的新增土地储备简报中找出些许原因。

然而,荣盛的千亿征途,其实并不轻松。

业绩不够 全员来凑

传言或许有待考证,但是细看荣盛近几年的发展,我们不难发现,荣盛的激进手法确为实。

一家企业的总体诉讼量超过行业正常水平,不免会让投资人和购房者心存疑虑。官司缠身的问题,不排除荣盛在经营与风险控制方面存在疏漏。如果问题得不到缓解,其中所隐含的风险不容小觑,可能会损伤公司形象,甚至影响正常运营。

今年以来,布局环京的房企情况都不容乐观,立足河北、重点布局环京津翼板块的荣盛自然也不例外。

消息指出:河北荣盛下发了一条新指令,要求公司非销售员工在年底前自己或推荐他人购买一套荣盛在石家庄的任意一项目房源,在这段时间(即11月、12月)买房,可以享受全款9折,贷款9.5折优惠。如果公司下达的指标完成不了,那么该员工将被纳入淘汰序列。此外,公司会给员工办理集体户口,以规避限购政策。

针对全员卖房无业绩辞退的传闻,界面楼市通过电话以及短信等方式向荣盛方求证,但截至发稿,未收到任何回复。

500 项法律诉讼或是上市房企之“最”

为了满足拿地的资金周转,荣盛发展一边对持股进行了质押,一边频繁发债,仅在2018年下半年就进行了多次融资以及质押股权。

荣盛房地产发展股份有限公司(以下简称“荣盛”)因违反规划审批内容建设案及荣盛建设安全事故案出现在通报名单的第3位和第28位。

据荣盛财报显示,2018年三季度末,荣盛发展负债总额为1816.15亿元,资产负债率达84.89%,创下近三年的新高。

此外,荣盛自身还面临着存货激增,而存货周转率下滑的局面。数据显示,截止2015-2017年年末,荣盛发展的存货分别为678.14亿、889.24亿和1193.22亿,内存货周转率为0.28、0.27和0.26,尤其在当前存货周转率下行的市场中,存货周转率将会受到更大考验。

对于上市房企来说,房企涉入诉讼本是正常,毕竟开发过程中涉及的问题实在太多,但诉讼达到几百条以上的公司极为少见。

据相关数据显示,2018年1-12月,荣盛实现签约面积983.40万平方米,同比增长54.73%。

在其有息负债构成中,有息资产负债率为34.8%,短期借款97.47亿元,一年内到期的非流动性负债176.9亿元,短期有息负债合计达到274.4亿元的规模,占货币现金比例122.7%,荣盛短期偿债压力陡增,资产负债率也处于逐渐走高的状态。

10月末,荣盛的签约金额仅为695.42亿元,这个数字对2018年要冲击千亿的荣盛来说,明显是不够的。

以体量庞大的万科为例,据天眼查显示,万科的司法风险仅66条,相比之下,荣盛的涉案数量之大,延续时间之长,或是上市房企之“最”。

资产负债率攀升 拿地从未停歇

强迫员工买房的现象或许是房企不得以而为之的方法,究其原因或与其追求销售业绩及缓解资金压力有关。不过对于荣盛而言,将业绩压力转嫁给员工的做法并不是首次。

众所周知,近些年有着“河北地王”之称的荣盛,有着一个千亿梦。就在2019年初,据克而瑞发布的2018年房企销售排行榜,荣盛以1005.1亿元的销售额“挺进”千亿房企俱乐部。